Saldo e Stralcio Immobiliare: facciamo un po’ di chiarezza

Miti e leggende si nascondono anche dietro questo termine “SALDO & STRALCIO“;

Ogni volta che mi confronto con qualcuno poco esperto  ne sento di ogni tipo forma e fantasia,

“… basta che vai in banca e dici che la casa vale di meno…”;

“… chiami il Direttore e lui ti dice se…”;

“…. Le banche oggi accettano di tutto… Se no falliscono”;

“… Dopo tutto cosa ci vuole?!?”;

Scrivo questo articolo per dare una lettura più ampia e più professionale a tale argomento.

Saldo e Stralcio: cosa è?

Con il termine “saldo e stralcio”, che rappresenta un termine certamente non tecnico, si intende:

l’offerta ad una terza persona (o società) di una somma di denaro inferiore al debito reale in essere; per “saldo e stralcio”

Nell’uso comune quindi si intende un accordo stragiudiziale tra creditore e debitore atto a trovare un accordo meno penalizzante per entrambe gli attori e che cerchi di estinguere l’attività giudiziale.

A puro titolo di esempio ipotizzeremo che Mario Rossi ha in essere un debito nei confronti di una Banca per un totale di € 100.000,00 + 8.000,00 relativi ad interessi di mora + € 3.000,00 per le spese legali.

Mario Rossi, che non dispone di tutta questa somma per varie vicissitudini, offre alla società un importo, omni-comprensivo di spese, capitale, interessi pari ad € 80.000,00.

Mario Rossi ha pertanto fatto un’offerta saldo e stralcio di importo inferiore al debito.

In caso di accettazione da parte della Banca, Mario estinguerà tutto il suo debito e pertanto nulla sarà più dovuto alla banca o alla finanziaria.

Questo, ahimè, non è sempre semplice da ottenere.

Questo perché, ai fini della valutazione oggettiva di quanto sopra espresso, il creditore verifica puntualmente e secondo quanto scritto nei propri registri contabili.

Quindi è NECESSARIO che l’accettabilità della proposta non sia sommaria e casuale, ma strutturata secondo dei parametri di accettabilità.

Eccoli:

• l’attuale stato di insolvenza:

Verifica se il debitore ha insolvenza di mesi o di anni e, secondo la normativa dettata da BCE definisce lo stato di insolvenza del credito vantato come UTP (unlikely to pay, che tradotto letteralmente in italiano significa “improbabile che paghi”) o NPL (crediti deteriorati (conosciuti anche come prestiti non performanti o, in inglese, non performing loans, NPL) sono crediti delle banche (mutui, finanziamenti, prestiti) che i debitori non riescono più a ripagare regolarmente o del tutto) e conseguentemente definisce il tipo di strategia di recupero.

• la differenza Tra Valore di Perizia e Valore di Offerta
• Il lucro Cessante:

la possibilità, successiva al recupero delle somme proventi anche dai ribassi d’asta, di azionare verso il soggetto atri strumenti di recupero a seconda delle disponibilità dello stesso sino al totale soddisfacimento delle somme da avere (vedasi Pignoramento del 1/5 Stipendio, pignoramento Delega, Pignoramento di altre unità immobiliari in capo agli eventuali garanti fidejussori, pignoramento verso terzi, pignoramento di conti correnti e di beni mobili);

• i Ribassi d’asta.
• altre Special Situation di ogni singolo Case History.

Generalmente l’offerta saldo e stralcio si offre ad una banca o una finanziaria o a eventuali altri aventi diritto al credito.

È inteso che per negoziare con una banca o finanziaria un’offerta saldo e stralcio, il debitore deve essere certo di possedere la somma offerta.

Un errore che commettono in moltissimi, mi sento di dire i meno preparati, è quello di non considerare tutti gli attori che compongono la trattativa.

Affidandosi all’improvvisazione.

E spesso, l’improvvisazione, porta a fare una pessima trattativa con un non ben specificato legale “della Banca” che in realtà nemmeno ha incarico di chiudere la posizione in via stragiudiziale, ma è il semplice referente a procedere in contenzioso, e ha molti passaggi da fare prima di capire lui stesso cosa può fare per verificare il quanto.

Il pericolo peggiore per il soggetto e essere giudicato come “non attendibile per la negoziazione”.

Saldo e stralcio: da dove partire?

Per prima cosa, come detto sopra, il debitore deve essere certo di disporre di una determinata somma di denaro.

Dove trovarla?

Dalla vendita dell’immobile!

Lo specifico perché qui non stiamo facendo accademia, ma stiamo parlando di proprietari di casa con l’immobile Pignorato.

È naturale pensare, e anche la Banca e la finanziaria lo sanno, che un cliente moroso e in difficoltà non disponga della somma Totale per definire la posizione, ma che questa spesso (molto, molto spesso) derivi dalla commercializzazione ad un valore equo dell’immobile oggetto della chiusura (sulla equità del valore, faremo un capitolo a parte più avanti).

Per ora ti basta sapere che, pe questo motivo,  se un immobile che potrebbe valere 100.000,00 euro, ha debiti per 150.000 euro ed ‘è all’asta a 80.000, non ha nessuna logica di stralcio offrire 20.000 euro.

Torneremo più avanti su questo argomento, ma ricordate che tutto ha una logica ed un equilibrio.

Saldo e stralcio: la negoziazione

Non esiste un importo o meglio una percentuale prestabilita e preconfezionata, ma è il frutto di un lavoro di analisi, strategia, conoscenza e capacità di chi segue nello specifico questo argomento.

Ed è fondamentale sapere che non tutto è stralciabile.

In sintesi, sperando di aver dato una visione più veritiera rispetto a quanto si “sente dire”, i punti fondamentali di un saldo e stralciosono:

• la volontà del debitore di voler estinguere i suoi debiti in maniera tombale.
• la disponibilità liquida per poterlo fare (le cifre possono provenire dalla vendita del bene, per esempio, sottoposto a pignoramento);
• la volontà di tutti i creditori ad accettare, a fronte di non altra disponibilità, una somma nettamente inferiore a quanto dovuto;
• il giusto tempo di maturazione della trattativa;
• l’assistenza fatta da specialisti. L’improvvisazione, la non conoscenza delle regole e delle possibilità e il modus operandi non corretto porta alla rottura della trattativa.

Saldo e Stralcio: gli Specialisti che possono aiutarti

In merito agli specialisti è corretto sapere che una figura fondamentale nelle attività di saldo e stralcio, oltre ad una struttura Legal che si occupi delle attività di pre-verifica alla fattibilità e alla negoziazione con le parti, deve anche raccogliere la volontà del proprietario a vendere il bene attraverso un adeguato incarico di vendita.

Tale incarico deve assolutamente contenere delle clausole sospensive, proprio a causa del pignoramento. Al contrario renderebbe inefficace ogni attività.

Una volta raggiunto l’accordo con tutti i creditori e l’acquirente , ci si da appuntamento in tribunale per completare l’atto con la procedura in contestuale.

Nei fatti, la contestuale, avviene nei corridoi del tribunale dove avviene lo scambio di denaro e la contestuale firma della rinuncia agli ATTI di tutti i creditori.

Solo in quel momento il giudice cancella tutte le trascrizioni e permette al notaio e le parti coinvolte di concludere l’atto in tutta sicurezza per tutte le parti coinvolte.